La crise économique qui n’en finit pas se lit aussi dans l’occupation du parc social : la fédération des OPH constate une paupérisation de ses occupants. Ainsi sur l’ensemble du parc social des OPH, 64% des locataires ont des revenus inférieurs de 60% aux plafonds des logements PLUS (34742 euros hors Ile-de-France) selon les chiffres de l’USH. Or sur la période 2012 – 2014, les nouveaux entrants sont 72% dans cette situation, signe que les bailleurs sociaux accueillent des demandeurs de plus en pauvres.
Dans ce contexte, le taux de rotation dans le parc est en baisse, il est environ à 9%, plus bas en Ile-de-France. « Les gens n’arrivent plus à sortir du parc social », résume Alain Cacheux, le président de la fédération des OPH. Les bailleurs commencent cependant à initier des démarches pour travailler sur les mutations dans le parc, c’est-à-dire répondre aux demandes de changement de logements, ou les favoriser. Ils sont nombreux à se fixer le pourcentage de 25 à 30% des attributions de logements dans l’année à des familles déjà dans le parc social.
Quant au dossier sensible des locataires disposant de revenus au-dessus des plafonds de loyer HLM, pour la Fédération ce n’est plus qu’un détail : le taux de locataires dépassant les 200% du plafond PLUS est de 0,2%, soit moins de 4 200 logements concernés pour les offices, selon l’enquête annuelle de 2013 de la Fédération.
« De nombreux locataires sont partis d’eux-mêmes, du fait du doublement de loyer qui allait leur être appliqué. Aujourd’hui le montant des surloyers représente environ 100 millions d’euros, comparé aux 20 milliards de loyers encaissés chaque année par l’ensemble des bailleurs sociaux, c’est une goutte d’eau », explique Laurent Goyard, directeur de la Fédération des OPH.
Financements en berne
Autre dossier préoccupant, celui du financement du logement social : serpent de mer, les aides personnelles au logement, une fois de plus remises en cause par deux rapports récents de l’IGAS et de l’IGF datant de janvier et avril dernier, jamais publiés, sont défendues par la Fédération. « L’essentiel de la politique du logement en France vise le parc privé. Seuls 34% des aides personnelles au logement vont aux locataires du parc social, le reste est consacré aux locataires du parc privé, et à l’accession sociale à la propriété », défend Alain Cacheux.
Les aides à la pierre de l’Etat sont quant à elles en baisse depuis plusieurs années, et les collectivités locales, qui ont un temps pris le relais, ne peuvent plus assurer le même niveau de subventions, ce qui oblige les bailleurs à mobiliser plus de fonds propres sur les opérations de construction, un système qui arrive à ses limites, juge la Fédération.
A qui rattacher les offices d’Ile-de-France ?
Enfin, dernier sujet de préoccupation, la réforme territoriale et ses effets collatéraux. La loi ALUR du 24 mars 2014 prévoyait le rattachement des offices municipaux de l’habitat aux intercommunalités compétentes en matière de politique de l’habitat, au plus tard au 1er janvier 2017. Il existe aujourd’hui 265 offices, dont 130 vont devoir être rattachés à une intercommunalité.
En province, le mouvement est déjà amorcé, la situation est plus complexe en Ile-de-France, qui compte 43 offices communaux, 3 offices départementaux, et 3 offices intercommunaux. La loi MAPTAM a en effet prévu que la métropole serait compétente en matière de politique de l’habitat. A l’issue des débats en première lecture du projet de loi Notre, il a été décidé que les offices seraient rattachés aux établissements publics de territoires au 1er janvier 2017, qui n’auront pas la compétence habitat, ce qui pose un problème de cohérence. Certaines municipalités ont d’ailleurs délibéré pour transformer leur office en société d’économie mixte, pour échapper à cette contrainte.
La Fédération compte donc sur des amendements déposés en seconde lecture du projet de loi Notre, notamment par le sénateur du Val-de-Marne Luc Carvounas : les représentants des EPT désigneraient au conseil d’administration de l’office des représentants issus à 50% de la commune d’origine de l’office, ce qui permettrait à celle-ci de garder la main. Un second amendement proposé par le préfet de la région Ile-de-France Jean-François Carenco, propose que les offices puissent rester communaux au-delà de 5000 logements, une façon indirecte d’inciter au rapprochement des 26 bailleurs publics qui n’atteignent pas ce seuil. Une solution qui n’a pas les faveurs de la Fédération. Reste donc à attendre la fin des débats du projet de loi Notre, prévue pour juillet.
