Le parc de logement social représente 4,8 millions de logements en France en 2016, soit 17% du total des logements. 4,4 millions de ménages y sont logés, l’équivalent de 16,3% de la population. La loi assigne aux logements locatifs sociaux l’objectif d’améliorer les conditions d’habitat des personnes de ressources modestes ou défavorisées, de participer à la mise en oeuvre du droit au logement, et à la nécessaire mixité sociale des villes et des quartiers. La Cour a donc mené une évaluation à partir de cet objectif légal.
Premier constat, les ménages modestes ou défavorisés représentent 52% des occupants du parc social, un chiffre en hausse, que relève positivement la Cour. « Il n’en demeure pas moins que le parc social, qui excède pourtant d’un million de logements l’effectif total des ménages situés sous le seuil de pauvreté, n’accueille encore que la moitié d’entre eux », note sévèrement le rapport. Ainsi, les ménages pauvres logés dans le secteur privé, faute d’accès à un logement social, payent des loyers de 40 à 50% plus élevés que dans le parc social, sans avoir des aides au logement plus importantes.
Manque de transparence
Deuxième constat, les attributions de logement social sont plus difficiles pour les publics défavorisés, et les procédures d’attribution demeurent peu transparentes. Seul un quart des organisme HLM ont une liste claire de critères et de procédure d’attribution rendues publiques.
Par ailleurs, le parc social est souvent inadapté aux besoins réels des demandeurs, avec des logements trop grands, mal situés : les zones tendues ne disposent que de 53% de l’offre de logements, alors qu’elles cumulent 73% de la demande de logement social. Les loyers sont aussi inadaptés : « ni les aides personnelles au logement, ni la mobilisation des logements sociaux les plus accessibles financièrement, ne permettent d’accueillir les ménages aux ressources inférieures de 30% au revenu médian, qui représentent pourtant un demandeur de logement social sur six. » souligne les magistrats.
Enfin, la dynamique de construction de logements sociaux ne répond pas aux besoins des plus défavorisés, estime la Cour. Alors que la construction de logements sociaux est à un niveau historiquement haut (130 000 logements en 2016), ceux-ci ne bénéficient pas aux ménages les plus défavorisés : 5 ménages sur 6 accèdent à un logement social grâce aux rotations dans le parc.
« Il suffirait d’améliorer d’un point le taux de mobilité pour obtenir une offre supplémentaire équivalente à la construction de 47 000 logements par an, sans que cela n’entraîne de coût pour les finances publiques », note le rapport. Problème, ce taux de rotation baisse depuis quinze ans.
Inertie du parc social, inefficacité de la politique menée au niveau central, les conclusions du rapport sont donc très sévères.
Des propositions radicales
La Cour propose trois grandes orientations pour réformer la politique du logement social. Tout d’abord, mieux cibler les publics modestes et défavorisés, en abaissant les plafonds de ressources permettant l’accès au logement social dans les zones tendues. Elle propose par ailleurs que soit augmentée la part des logements modestes dans les attributions hors quartiers prioritaires de la politique de la ville, une disposition qui figure dans la loi Egalité et citoyenneté.
Deuxième orientation, proposer plus de logements à la location, en améliorant la rotation dans le parc social, par un système d’incitation financière des bailleurs sociaux, et en renforçant le supplément de loyer de solidarité pour les ménages dépassant les plafonds de ressources. « La rotation est tout sauf un comportement naturel pour les bailleurs. Cela suppose de quitter un locataire à priori fiable, de réattribuer le logement, de le rénover », résume l’un des rapporteurs.
Dans les zones tendues, la Cour propose de revenir sur le principe du droit au maintien dans les lieux, en instituant des baux à durée limitée, afin de réexaminer régulièrement la situation des ménages. Enfin, la Cour propose d’améliorer la transparence des attributions, et de piloter celles-ci au niveau local, comme le prévoit déjà la loi Egalité et citoyenneté.
La ministre du logement, Emmanuelle Cosse, a réagi au rapport, estimant que « la proposition d’abaisser les plafonds de ressources d’accès au logement social serait de nature à détourner celui-ci de sa vocation généraliste ». Elle a ajouté que « l’objectif de production de 150 000 logements sociaux par an est bien nécessaire, y compris pour lutter contre les inégalités territoriales d’accès au logement social ».
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